top of page

Nieuws

ZAV aanvraag: van het gas af

Anna huurt van woningcorporatie Ymere een kleine benedenwoning in een complex met 116 appartementen. Het is een gewilde locatie in Amsterdam-Zuid. Ze werkt daar vanuit huis en betaalt een huur van 450 euro per maand.

Een ZAV-aanvraag

Anna wil haar woning afsluiten van gas. Zij heeft nu een individuele CV-ketel. Dit is haar plan:
VARIANT A

•    CV ketel gaat weg.
•    Een warmtepomp: de binnen-unit op de plek van de CV-ketel zorgt voor het verwarmen van de radiatoren. 
•    Een losse warmtapwatertank in de keuken.

VARIANT B

•    Een elektrische doorstromer voor warm water voor keuken en douche (een buis waar koud water instroomt en aan de andere kant het door een spiraal verwarmde water weer uit komt). 
•    Vijf infraroodpanelen voor verwarming.

Ze betaalt en onderhoudt de aanpassingen zelf. Ze biedt aan de CV ketel op te slaan en bij vertrek terug te plaatsen.

Verhuurder Ymere weigert

Ymere wil het complex in één keer wil aanpakken. De ZAV schaadt de verhuurbaarheid, aldus Ymere, en de woning kan op deze manier niet voldoende verwarmd worden. Bovendien is er een buitenunit en daarvoor moet de VvE toestemming geven.

De rechter past de wet toe

De verhuurder mag een ZAV weigeren als deze de verhuurbaarheid schaadt of leidt tot een waardedaling van de woning (artikel 7:215 BW). Daar is hier geen sprake van: “zeer veel potentiële huurders zullen juist geïnteresseerd zijn in deze aanpassing”, aldus de rechter. Instemming van de VvE is niet nodig omdat de buitenunit wordt verbonden met twee buisjes en los staat van de buitenmuur. De buitenunit is zo groot als een kist voor tuinkussens. Dit is geen "relevante wijziging aan de buitenzijde van het gehuurde", zegt de rechter. Anna krijgt haar toestemming. De rechter verbindt daaraan de voorwaarde dat de installatie aan de eisen van het Bouwbesluit moet voldoen.

De rechter baseert zich op de mening van een deskundige 

De deskundige vindt variant B niet geschikt, maar variant A wel. Hij zegt: 

  • Er zal voldoende warm water uit de keukenkraan komen.

  • De woning kan voldoende en comfortabel verwarmd worden en de woning kan ook gekoeld worden. 

  • Het elektriciteitsvermogen van de aansluiting volstaat bij voorstel A.

  • De apparatuur past in de bestaande CV-kast.

  • Er is geen geluidsoverlast. 

Laadkabel van elektrische auto over de stoep. Mag de verhuurder zich daarmee bemoeien?

Ja, oordeelde de rechtbank Gelderland onlangs.

Vanaf het balkon door de regenpijp

Deze huurder laadt zijn elektrische auto op via een laadkabel vanuit zijn appartement. Die kabel loopt vanaf zijn balkon door de regenpijp naar beneden. Daar is de kabel ingegraven in de tuin van de onderburen en loopt naar de stoep. 
De verhuurder verbiedt dit, want het is gevaarlijk, het is lelijk en het geeft overlast voor de buren. Maar de huurder haalt de kabel niet weg en de verhuurder besluit de zaak aan de rechter voor te leggen. 

De huurder overtreedt verschillende spelregels die horen bij de huurovereenkomst

De verhuurder wint de zaak. Daarbij zijn de volgende punten van belang: 

  • Artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek. Daar staat dat de huurder zich als een goed huurder moet gedragen. Dat betekent onder andere dat de huurder geen gevaarlijke situaties mag creëren. Deze laadkabel is onveilig. Er bestaat een risico dat auto’s of fietsers de laadkabel meetrekken, dat jongeren er streken mee gaan uithalen of dat mensen er over struikelen.

  • De algemene huurvoorwaarden. Daar staat  dat de huurder geen voorzieningen mag aanbrengen die in strijd zijn met voorschriften van de overheid of die bij andere huurders tot overlast leiden. De gemeente heeft Verordening Kabels en Leidingen, waarin staat dat het verboden is om zonder goedgekeurde melding leidingen of kabels aan te leggen. 

  • Verder staat in de huurvoorwaarden dat de huurder schriftelijke toestemming van verhuurder nodig heeft voor veranderingen aan de buitenkant van de woning. Deze toestemming heeft de huurder niet.

Gedragsaanwijzing en ontruiming

De rechter geeft een gedragsaanwijzing: de huurder moet de kabel weghalen binnen drie dagen. Doet hij dat niet? Dan moet hij een dwangsom van 200 euro per dag betalen. 

Is deze dwangsom opgelopen tot 2000 euro? Dan mag de verhuurder de kabel zelf weghalen. Als de huurder het zo ver laat komen, mag de verhuurder de woning ook ontruimen. De rechter ontbindt huurovereenkomst voorwaardelijk.
 

Camera's aan de schutting

“Ze geven een gevoel van veiligheid, om overlast, vandalisme en inbraak te voorkomen”, zegt de huurder.

 

Er hangen twee camera’s aan de achterkant van de woning, loodrecht boven op de schutting aan de achterkant. De huurder kan de camera's richten op achterpoort, de achterplaats en op de brandgang. De verhuurder wil dat ze weggaan. De rechter geeft de verhuurder gelijk. De camera's moeten weg binnen 14 dagen. Doet de huurder dat niet? Dan moet hij een dwangsom van 500 euro per dag betalen aan de verhuurder. De rechter komt tot dit oordeel in vier stappen.

1.    Hoofdregel: beveiligen mag.  

Huurders hebben "in beginsel het recht om de door hen gehuurde woning en hun eigendommen te beveiligen en toezicht te houden. Dat kan door middel van beveiligingscamera's aan de binnenzijde en aan de buitenzijde van het gehuurde. Dat recht is echter niet onbegrensd". 

2.    Er zijn grenzen aan dit recht. 

"Dat recht is echter niet onbegrensd. Zo kan de plaatsing van camera’s onrechtmatig zijn jegens de verhuurder of omwonenden".


3.    De verhuurder heeft een groot belang.

"Gelet op het grote woningbestand van de verhuurder is het voor haar niet mogelijk te controleren of camera's staan gericht op voor publiek toegankelijke plaatsen en of met die camera's gemaakte beelden worden opgeslagen en/of verspreid. Daarom heeft zij, ter voorkoming dat vanuit het gehuurde inbreuk gemaakt kan worden op de privacy van derden, er een zwaarwegend belang bij dat zij voorwaarden kan stellen aan het plaatsen en gebruik van camera's aan de buitenzijde van het gehuurde".

Het gaat dus om de mogelijkheid de camera's te richten op de brandgang.

4.    Het belang van de huurder weegt minder zwaar.  

De huurders hebben de camera’s geplaatst ter bevordering van hun veiligheid en om overlast, vandalisme en (pogingen tot) inbraak te voorkomen. Dat is begrijpelijk, zegt de rechter. Maar het belang van de verhuurder om de privacy van anderen te beschermen weegt zwaarder. Daarbij speelt een rol dat de huurder zijn belang ook kan waarborgen door camera's onder schuttinghoogte aan de binnenkant op te hangen. 

Beter glas, minder huur

Dubbel glas in 2009

In 2009 biedt de verhuurder dubbel glas, tegen een huurverhoging van 14 euro per maand. De huurder ondertekent een keuzeformulier, waarna het glas wordt geplaatst.

 

HR++ glas in 2019

In het kader van verduurzaming vervangt de verhuurder in 2019, op eigen kosten, alle beglazing die ouder is dan vijf jaar. Ook de woning van onze huurder krijgt HR++ glas en ventilatieroosters. 

De huurder wil de verhoging uit 2009 ongedaan maken

"De buren krijgen nu gratis glas, terwijl ik de afgelopen tien jaar 14 euro per maand moest betalen. Ik wil ook gratis glas", zegt de huurder. Zijn advocaat stuurt een juridische brief naar de verhuurder waarin de dubbel- glas-overeenkomst uit 2009 wordt ontbonden.

 

De rechter verlaagt de huur

De rechter onderzoekt de juridische argumenten in deze zaak en zegt het volgende:

  • De verhuurder heeft eenzijdig beslist dat het dubbel glas, waarmee het bedrag van 14 euro was verbonden, verwijderd wordt.

  • Daarmee kan de verhuurder dat onderdeel van de huurovereenkomst niet meer nakomen.

  • De huurder heeft daarom recht op ontbinding van een deel van de huurovereenkomst dat gaat over het dubbel glas. Juristen noemen dat partiële ontbinding.

  • Ook is van belang dat de verhuurder de investering uit 2009 al heeft terugverdiend via de jarenlange huurverhoging van 14 euro.

Conclusie: de huurprijs gaat omlaag met 14 euro per maand, met ingang van de datum waarop het HR++glas geplaatst is.

bottom of page