Negen honden is teveel

Al 26 jaar huren ze de woning. En hebben ze honden. Negen honden in een galerijflat. Het is een grote flat (116 m2) en de honden zijn klein. Nou ja, 8 kleine hondjes en 1 rottweiler. Jaren ging het goed, maar sinds januari 2020 klagen vijf buren over blaffende honden, en poep op de galerij. Het escaleert tussen de buren. De wijkagent komt eraan te pas. En buurtbemiddeling. De honden wegdoen? Dat is onbespreekbaar voor de huurders.

Uiteindelijk moet de rechter er aan te pas komen. Resultaat: de huurders moeten vertrekken. De verhuurder mag ontruimen.

 

Dit zegt de rechter:

  • De aanwezigheid van negen honden in een (ruime) galerijwoning is “een uitdaging”.

  • De huurders doen hun best om de honden stil te houden, maar zij kunnen niet voorkomen dat ze aanslaan. En dan kan het verschil tussen één hond of negen honden die blaffen erg groot zijn.

  • Het is aannemelijk dat er overlast is, gelet op het ongewoon grote aantal honden.

  • Een vlekkeloos verleden verandert hier niets aan. De recente klachten maken duidelijk dat de honden hun behoefte doen op de galerij. Het is zelfs gefotografeerd. Dat is funest voor de leefbaarheid. En de rottweiler heeft tweemaal een bewoner aangevallen en daarbij verwondingen veroorzaakt.

Rechtbank Overijssel 17-07-2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:2458 >>

Nieuws

Wie krijgt bij scheiding de huurwoning?

GEEN RUZIE? Zijn de huurders het met elkaar eens ? Dan vragen zij toestemming aan de verhuurder om voortaan één partner als ‘alleen-huurder’ te accepteren. De verhuurder mag toestemming weigeren, bijvoorbeeld als de achterblijver onvoldoende inkomen heeft om de huur te betalen. 

 

RUZIE? Als beide partners in de woning willen blijven, dan beslist de rechter. Daarbij is niet van belang of de huurders getrouwd zijn in gemeenschap van goederen of op huwelijkse voorwaarden.

3       De ex-partner is inwoner/medebewoner

Een inwoner heeft bij scheiding geen recht op in de woning te blijven. Willen de ex-partners allebei graag dat de inwoner de huurovereenkomst overneemt? Dan moeten zij alsnog (samen) medehuur aanvragen voor de inwoner. Dat kan soms ook nog 'als het eind in zicht is'. Maar de partners moeten dan wel snel handelen.  

1        De ex-partners zijn samenhuurders
Staan beide namen op het huurcontract? Dan zijn er twee contractuele huurders. Samenhuurders dus. Zij hebben allebei evenveel recht op de woning. 

2       De ex-partner is medehuurder

Staat het contract op één naam? Dan is er één (hoofd)huurder. De getrouwde (of geregistreerde) ex-partner is medehuurder. Ook een niet getrouwde partner kan, na een samenwoning van twee jaar, in het verleden al medehuurder zijn geworden. 

GEEN RUZIE?

  • Wil de (hoofd)huurder in de woning blijven? Dan blijft het huurcontract ongewijzigd. De medehuurder verliest automatisch het medehuurderschap als hij de huurwoning definitief verlaat. Hij hoeft niet op te zeggen. Aan de huurovereenkomst met de (hoofd)huurder verandert niets.

  • Wil de medehuurder in de woning blijven? Dan moet de huurder de huurovereenkomst opzeggen. De medehuurder wordt automatisch (hoofd)huurder op het moment dat de huur met de (hoofd)huurder eindigt. De medehuurder moet wel schriftelijk aan de verhuurder melden dat hij voortaan alleen in de woning blijft.  Medehuurderschap eindigt als de partner definitief vertrekt. Maar nog niet zolang de scheidingsprocedure duurt. De de ex-partner blijft dus medehuurder, ook al woont hij bijvoorbeeld tijdelijk bij een vriend. 

 

RUZIE? Als beide ex-partners in de woning willen blijven, dan beslist de rechter. De medehuurder heeft dezelfde kansen als de huurder. Niet van belang is of de huurders getrouwd zijn in gemeenschap van goederen of op huwelijkse voorwaarden.

Ik sla je op je bek


Kan een huurder ontruimd worden wegens verbale agressie en bedreiging? Ja, zegt het Gerechtshof Den Haag in een recente uitspraak. Medewerkers van de verhuurder moeten zich veilig kunnen voelen. Dat het hier een probleemwijk betreft, rechtvaardigt het gedrag van de huurder niet. Hij moet vertrekken.

 

Sinds 2004 huurt hij -ik noem hem even Pieter- een woning van woningcorporatie Woonbron in Rotterdam. In 2008 is er een klacht van een medewerker van Woonbron over zijn agressieve gedrag. In 2011 weer. In 2012 en in 2014 zijn er twee klachten van buren over schelden, stalken en bang maken met de hond. In 2016 zegt Pieter tegen een medewerker die door de wijk loopt: “ik sla je op je bek”. Een ‘ordegesprek’ dat daarop volgt, levert niets op. Want twee weken later is er al weer een akkefietje. Een buurman doet namelijk aangifte wegens bedreiging.  Is dit agressieve gedrag reden voor ontruiming? Ja, zegt deze rechter. Maar let op: dit soort zaken struikelen vaak door onvoldoende bewijs. Er moeten dus genoeg getuigenverklaringen en ander bewijs, zoals aangiftes, zijn.

 

Uitspraak van het Gerechtshof Den Haag 14 januari 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:27 >>.

Muziekschool aan huis?!  
 Ja, dat mag (in dit geval)...

Simon huurt een appartement in een appartementencomplex. Hij is muziekdocent en geeft muzieklessen aan huis:  gitaar, piano en zang. Vooral aan kinderen. Hij staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en presenteert zich op websites, in advertenties en in de gemeentegids als muziekschool.

Kan de verhuurder Simon dwingen met de muziekschool te stoppen?

Nee, zegt de kantonrechter Leeuwarden op 17 december 2019, Simon mag zijn muziekschool aan huis houden.

Art. 7:214 BW bepaalt dat de huurder de woning 'conform de bestemming' moet gebruiken. De huurder moet de woning dus als woning gebruiken. Maar wat betekent dat precies? Mag de huurder dan niet vanuit huis werken?

De kantonrechter zegt:

  • Het gaat hier om een woonruimte, maar dat betekent niet dat een beroep aan huis altijd verboden kan worden.

  • De huurovereenkomst eist in dit geval geen dergelijke uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder.

  • Er is geen overlast, het appartement ligt op een hoek en grenst alleen aan het trappenhuis.

  • De muziekschool past in de omgeving. Het appartement ligt in het centrum van de stad, boven winkels. 

  • De publiekrechtelijke bestemming is niet doorslaggevend. Maar op dit punt is ook niets te vrezen want de gemeente is bekend met de muzieklessen en ziet geen strijd met het bestemmingsplan. 

Link naar de volledige  uitspraak van de Kantonrechter Leeuwarden  19 december 2019 >>

Bedrijf aan huis. Mag dat?

"Het was een meidenavondje", zei de huurster, toen twee medewerkers van de verhuurder om 9 uur ’s avonds aanbelden en ontdekten dat de huurwoning een soort kapsalon was. Met dames onder droogkappen, haarverf uitspoelen in de badkamer en een wachtruimte in de gang. Er stonden wel wat meubels, een tafel, bank en bed, maar persoonlijke spullen waren er niet. 

De rechter gelooft de verklaringen van de verhuurder. Ze zijn “specifiek en concreet”.  Bovendien had de verhuurder al vaker gemerkt dat de huurster en haar kinderen er feitelijk niet meer woonden.

De verklaring van de huurster - “een meidenavond” – vindt de rechter niet geloofwaardig. Huurster kan aan de rechter niet goed uitleggen waarom er geen persoonlijke spullen en spullen van kinderen in de woning zijn . En waarom er wel kaptafels, droogkappen  en andere kappersspullen staan.

In de huurovereenkomst en in de wet (art. 7:214 BW) staat dat een woning ‘conform de bestemming’ moet worden gebruikt. Als woning dus. En niet als kapsalon.

Daarom veroordeelt de rechter de huurster om de woning binnen veertien dagen te ontruimen.

Uitspraak van de Kantonrechter Amsterdam  in kort geding

11 juni 2019 

Niks missen?

Volg mij dan op LinkedIn. 

Ik plaats daar één of twee keer per maand een kort bericht over een actueel onderwerp.

© 2020 copyright Anky Kloosterman 

website met plezier gemaakt door