Niks missen?

Volg mij dan op LinkedIn.

Ik plaats daar twee keer per maand een kort bericht over een actueel onderwerp. Met een link naar de nieuwspagina van mijn website, voor meer achtergrond informatie. 

© 2019 website door Frisse Start Zwolle

Overname van een IKEA-keuken

De standaard keuken - zeker in een huurwoning van een woningcorporatie -  is een blokje van het model ‘drie-kastjes-onder-en-twee-kastjes-boven’. Onderhoud, reparaties en vervanging zijn volgens het huurrecht voor rekening van de verhuurder, tenzij het gaat om kleine reparaties, zoals een kraanleertje.

De meeste verhuurders snappen best dat een handige huurder deze keuken wil vervangen door een moderne IKEA inbouwkeuken. Zo’n IKEA-keuken is een ZAV (Zelf Aangebrachte Voorziening). De klussende huurder moet zijn ZAV-keuken zelf onderhouden, zo staat in de wet. Maar als de huurder verhuist, wat dan? Wie gaat die IKEA-keuken dan onderhouden? De meeste verhuurders willen dat onderhoud niet, want zij hebben geen IKEA-onderdelen in huis… Kan de opvolgende huurder de IKEA-keuken overnemen en daarmee ook de plicht tot onderhoud van de keuken?

 

Wat zegt de wet daarover? Dat vragen mijn cursisten vaak en het is een goede vraag! De wet is behoorlijk vaag. Bij ZAV moet je vooral je beleid goed op orde hebben. De wet geeft wel kaders voor beleid. Daaruit volgt bijvoorbeeld dit: als je wilt dat een opvolgende huurder het onderhoud van die IKEA-keuken gaat doen, dan moet je dat juridisch goed regelen. Dat kun je doen door een ZAV-bijlage te maken. Die bijlage voeg je bij de huurovereenkomst met de opvolgende huurder. Doe je dat niet? Dan moet de verhuurder die IKEA-keuken gaan onderhouden. Inclusief vervanging bij slijtage, door een soortgelijk exemplaar.

Zo’n ZAV-bijlage is iets anders dan een overnameformulier. Een overnameformulier gebruik je voor de overname van roerende zaken, zoals gordijnen of een kast. Dat kunnen vertrekkende en opvolgende huurder samen invullen. Daar hoeft de verhuurder zich niet mee te bemoeien. Bij een keuken is dat anders. Een keuken is namelijk onroerend. De verhuurder is daarvan eigenaar geworden.

Voor een verhuurder maakte ik dit schema van overname van ZAV. Het verschil tussen overname van roerende en onroerende ZAV zie je daarin terug.

Nieuws

Terugkerend kind & medehuur

Kan een 43-jarig kind dat terugkeert naar zijn moeder, medehuurder worden van de huurwoning? Zodat hij daar kan blijven als zij overlijdt of vertrekt?


 

Dat speelde in de zaak bij Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 24 september 2019. Sinds maart 2013 huurt de moeder een woning en in december 2013 trekt haar zoon -ik noem hem Bento- bij haar in. Bento is dan 43 jaar. Moeder overlijdt onverwacht in 2016. De verhuurder belooft dat ze zal bemiddelen bij het vinden van passende andere woonruimte. Maar Bento wil niet verhuizen. Hij wil in de woning van zijn moeder blijven en hij vertrekt niet. Heeft Bento recht om in de woning te blijven?
 

Dit wordt geregeld door artikel 7:268 BW. Is de achterblijver medehuurder, bijvoorbeeld bij partners die getrouwd zijn? Dan neemt de medehuurder de huur over. Bento was geen medehuurder. In dat geval mag hij de huur overnemen als aan drie vereisten is voldaan.

1.    Heeft Bento zijn hoofdverblijf in de woning? Ja, hij heeft in de periode 2013-2016 grotendeels bij zijn moeder gewoond. Voor 2013 was dat anders. Bento was gedetineerd, woonde bij een nichtje, in een bos en in de crisisopvang. Maar vanaf 2013 was hij meestal bij zijn moeder.


2.    Hadden zij een gemeenschappelijke huishouding? Dit is meer dan ‘samenwonen onder één dak’, aldus de rechter. Maar een volledig gedeeld gezinsleven is niet nodig. In de zaak van Bento was er wél een gemeenschappelijke huishouding. Bento en zijn moeder verdeelden huishoudelijke taken, maaltijden en de kosten. Bento hielp zijn moeder met het buiten zetten van de vuilcontainer, het halen van boodschappen en het opknappen van de tuin.

3.    Was de samenwoning duurzaam? Hoofdregel is dat kinderen niet duurzaam met hun ouders samenwonen. Dat is vaste rechtspraak van de Hoge Raad, de hoogste rechter. De huishouding tussen ouders en kinderen heeft namelijk een aflopend karakter. Want het is normaal dat kinderen op enig moment uitvliegen. Bij bijzondere omstandigheden kan dit anders zijn.

Bento is een ‘terugkeerder’. Hij is jaren geleden uit huis gegaan en op een gegeven moment weer bij zijn moeder ingetrokken. Dan kan sprake zijn van een duurzame, en juist niet van een aflopende samenwoning. Omdat de terugkeerder daar bewust voor kiest. Of dat zo is, hangt af van de (subjectieve) bedoeling de samenwoners. Elk geval is weer anders. Bento trok weer bij zijn moeder in omdat hij daarvoor in de crisisopvang woonde. Moeder en zoon waren niet van plan lang samen te gaan wonen. Moeder had ook als voorwaarde gesteld dat hij zich zou gedragen. De verwachting was dat Bento op den duur weer zou uitvliegen. Er was geen duurzaamheid en Bento moet de woning nu verlaten.

Hitte in huis

Hitte in een huurhuis. Moet de verhuurder daar iets aan doen? Ja, dat moet als het gaat om ‘ernstige overlast door warmte doordat er geen technische voorziening is getroffen’ zegt de Huurcommissie. Maar wat is ‘te warm’?

 

De Huurcommissie kreeg eind 2018 een klacht van huurders van een modern hoek-appartement. Grote ramen met isolatieglas. 'Als de zon schijnt en het buiten 22⁰ is, dan is het 28⁰ binnen', vertelt de bewoonster.

In 2018, die hete zomer, werd het tussen 7 en 22 september het niet koeler dan 26,5⁰. En op 17 oktober was het binnen 29⁰. De huurders probeerden zelf om het huis te koelen, door de gordijnen steeds dicht te houden en ’s nachts te ventileren.

 

Wat zegt de wet? Dat de verhuurder moet zorgen voor een woning waarin de huurder ‘normaal huurgenot’ heeft... Maar wat is dat? Daarvoor bestaat geen concrete wettelijke norm. De huurcommissie oordeelde in deze zaak dat de grens ligt bij een temperatuur 26,5⁰ gedurende 300 uren in een jaar. Daarom werd de huur verlaagd met 20% totdat de verhuurder de hitteproblemen verhelpt. 

 

Maar de verhuurder deed niets en daarom startte de huurder onlangs een kort geding. En de rechter bepaalt nu dat de verhuurder echt oplossingen moet gaan zoeken …

Bedrijf aan huis. Mag dat?

"Het was een meidenavondje", zei de huurster, toen twee medewerkers van de verhuurder om 9 uur ’s avonds aanbelden en ontdekten dat de huurwoning een soort kapsalon was. Met dames onder droogkappen, haarverf uitspoelen in de badkamer en een wachtruimte in de gang. Er stonden wel wat meubels, een tafel, bank en bed, maar persoonlijke spullen waren er niet. 

De rechter gelooft de verklaringen van de verhuurder. Ze zijn “specifiek en concreet”.  Bovendien had de verhuurder al vaker gemerkt dat de huurster en haar kinderen er feitelijk niet meer woonden.

De verklaring van de huurster - “een meidenavond” – vindt de rechter niet geloofwaardig. Huurster kan aan de rechter niet goed uitleggen waarom er geen persoonlijke spullen en spullen van kinderen in de woning zijn . En waarom er wel kaptafels, droogkappen  en andere kappersspullen staan.

In de huurovereenkomst en in de wet (art. 7:214 BW) staat dat een woning ‘conform de bestemming’ moet worden gebruikt. Als woning dus. En niet als kapsalon.

Daarom veroordeelt de rechter de huurster om de woning binnen veertien dagen te ontruimen.

Uitspraak van de Kantonrechter Amsterdam  in kort geding

11 juni 2019 

Hoeveel administratiekosten

mag een verhuurder vragen bij een nieuw huurcontract?

Alleen 16,50 voor kosten van een naamplaatje, zegt de kantonrechter Amsterdam. 


De verhuurder had 200 euro in rekening gebracht voor adverteren van de woning via Rooftrack, bezichtiging, opvragen en controleren gegevens, credit check,

check bevolkingsregister, opstellen en ondertekening huurovereenkomst , naamplaatje en kosten gecertificeerde sleutels.

 

Dat zijn verhuurders-werkzaamheden, zegt de rechter. Die moet de verhuurder zelf financieren en mogen niet bij de huurder in rekening worden gebracht. 

Uitspraak van de Kantonrechter Amsterdam 9 augustus 2018, WR 2019/64

De huurder stapt naar de huurcommissie en daarna naar de kantonrechter Amsterdam. Om de huurprijs te laten toetsen.

De huurcommissie berekent de punten van het appartement. De WOZ-waarde is daarbij van belang. Maar er is geen WOZ-beschikking over het jaar 2016. Pas in januari 2017 komt die voor het eerst.

Wat nu? 

De verhuurder overlegt een taxatie: het appartement is 195.000 waard. Op grond van dat bedrag zou de woning 167 punten waard zijn. En daarmee in de vrije sector vallen.

Dat mag niet, zegt de rechter. De wet is de wet. En de wet zegt: als er geen WOZ-beschikking is, dan moeten we uitgaan van een fictieve WOZ-waarde van € 40.480… 


En daarmee komt het appartement op 106 punten. Dat is minder dan 143 punten en daarmee is het geen vrije-sector-woning meer. En dus daalt de huurprijs naar € 511,19… 

 

Uitspraak van de Kantonrechter Amsterdam 10 november 2017, WR 2018/32

Huurverlaging van 1150 naar 511 euro door ontbreken WOZ-beschikking 

Een eigenaar splitst een groot pand in appartementen. De appartementen krijgen een eigen huisnummer en hij verhuurt ze direct. Voor 1150 euro per maand. Vanaf juli 2016.

19 graden is warm genoeg

De Kantonrechter Maastricht deed een uitspraak over verlaging van de temperatuur in een huur-appartement. Het ging om een complex met een collectieve verwarming. De verhuurder had maximum temperaturen ingesteld. Overdag 22 graden. En 's nachts maximaal 19 graden.

De kantonrechter vindt dit acceptabel en zegt: “De doorsnee huurder maakt gedurende de nacht niet op een zodanige wijze gebruik van het gehuurde dat de verlaagde stand als een probleem zal worden ervaren. Verwarming tot 19 graden gedurende de nacht is objectief gezien van een aanvaardbaar niveau c.q. comfortabel te achten en levert geen verminderd huurgenot op”.

 

Niet alle huurrecht deskundigen zijn het met deze rechter eens. Zo valt op dat de rechter de Warmtewet zonder toelichting buiten beschouwing laat. In de Warmtewet staan geen weliswaar geen specifieke temperaturen genoemd, maar wel staat daar de plicht tot "betrouwbare levering van warmte tegen redelijke voorwaarden". Ook acht de kantonrechter zich niet gebonden aan het beleid van de Huurcommissie. Dat beleid (het 'gebrekenboek') past de huurcommissie toe als de huurder huurverlaging vraagt vanwege een gebrek. In dat beleid staat een minimum van 20 graden (woonkamer) en 22 graden (badkamer).

Uitspraak van de Kantonrechter Maastricht 20 juni 2018, WR 2018/127