Beter glas, minder huur

Dubbel glas in 2009

In 2009 biedt de verhuurder dubbel glas, tegen een huurverhoging van 14 euro per maand. De huurder ondertekent een keuzeformulier, waarna het glas wordt geplaatst.

 

HR++ glas in 2019

In het kader van verduurzaming vervangt de verhuurder in 2019, op eigen kosten, alle beglazing die ouder is dan vijf jaar. Ook de woning van onze huurder krijgt HR++ glas en ventilatieroosters. 

De huurder wil de verhoging uit 2009 ongedaan maken

"De buren krijgen nu gratis glas, terwijl ik de afgelopen tien jaar 14 euro per maand moest betalen. Ik wil ook gratis glas", zegt de huurder. Zijn advocaat stuurt een juridische brief naar de verhuurder waarin de dubbel- glas-overeenkomst uit 2009 wordt ontbonden.

 

De rechter verlaagt de huur

De rechter onderzoekt de juridische argumenten in deze zaak en zegt het volgende:

  • De verhuurder heeft eenzijdig beslist dat het dubbel glas, waarmee het bedrag van 14 euro was verbonden, verwijderd wordt.

  • Daarmee kan de verhuurder dat onderdeel van de huurovereenkomst niet meer nakomen.

  • De huurder heeft daarom recht op ontbinding van een deel van de huurovereenkomst dat gaat over het dubbel glas. Juristen noemen dat partiële ontbinding.

  • Ook is van belang dat de verhuurder de investering uit 2009 al heeft terugverdiend via de jarenlange huurverhoging van 14 euro.

Conclusie: de huurprijs gaat omlaag met 14 euro per maand, met ingang van de datum waarop het HR++glas geplaatst is.

Nieuws

Camera's aan de schutting

“Ze geven een gevoel van veiligheid, om overlast, vandalisme en inbraak te voorkomen”, zegt de huurder.

 

Er hangen twee camera’s aan de achterkant van de woning, loodrecht boven op de schutting aan de achterkant. De huurder kan de camera's richten op achterpoort, de achterplaats en op de brandgang. De verhuurder wil dat ze weggaan. De rechter geeft de verhuurder gelijk. De camera's moeten weg binnen 14 dagen. Doet de huurder dat niet? Dan moet hij een dwangsom van 500 euro per dag betalen aan de verhuurder. De rechter komt tot dit oordeel in vier stappen.

1.    Hoofdregel: beveiligen mag.  

Huurders hebben "in beginsel het recht om de door hen gehuurde woning en hun eigendommen te beveiligen en toezicht te houden. Dat kan door middel van beveiligingscamera's aan de binnenzijde en aan de buitenzijde van het gehuurde. Dat recht is echter niet onbegrensd". 

2.    Er zijn grenzen aan dit recht. 

"Dat recht is echter niet onbegrensd. Zo kan de plaatsing van camera’s onrechtmatig zijn jegens de verhuurder of omwonenden".


3.    De verhuurder heeft een groot belang.

"Gelet op het grote woningbestand van de verhuurder is het voor haar niet mogelijk te controleren of camera's staan gericht op voor publiek toegankelijke plaatsen en of met die camera's gemaakte beelden worden opgeslagen en/of verspreid. Daarom heeft zij, ter voorkoming dat vanuit het gehuurde inbreuk gemaakt kan worden op de privacy van derden, er een zwaarwegend belang bij dat zij voorwaarden kan stellen aan het plaatsen en gebruik van camera's aan de buitenzijde van het gehuurde".

Het gaat dus om de mogelijkheid de camera's te richten op de brandgang.

4.    Het belang van de huurder weegt minder zwaar.  

De huurders hebben de camera’s geplaatst ter bevordering van hun veiligheid en om overlast, vandalisme en (pogingen tot) inbraak te voorkomen. Dat is begrijpelijk, zegt de rechter. Maar het belang van de verhuurder om de privacy van anderen te beschermen weegt zwaarder. Daarbij speelt een rol dat de huurder zijn belang ook kan waarborgen door camera's onder schuttinghoogte aan de binnenkant op te hangen. 

Nicotine aanslag

Geel bruine nicotine aanslag. Moet de huurder dat verwijderen bij vertrek? Ja, zegt het gerechtshof Amsterdam in een recente uitspraak. De huurster had vijf jaar in de woning gewoond en steeds gerookt. 

 

Doet de huurder dat niet?

Dan mag de verhuurder een professioneel schoonmaakbedrijf inschakelen en de kosten daarvan doorberekenen, inclusief het aanbrengen van een speciale isolerende laag verf.

Het maakt niet uit dat:

1. roken in de woning niet was verboden en

2. dat huurster een oudere dame is die deze werkzaamheden niet meer zelf kan uitvoeren.

 

Voor verhuurders zijn ook twee andere punten in deze zaak interessant.

noun-no-smoking-1937779.png

1. De verhuurder moet bewijzen dat de woning bij de start schoon was 

De verhuurder had bij start van de verhuur geen opnamerapport gemaakt. Daarom moest de verhuurder bewijzen dat de woning bij aanvang van de huur schoon en zonder nicotineaanslag was verhuurd. Die bewijsregel staat in de wet. Het lukt de verhuurder in deze zaak om dit te bewijzen, door middel van getuigenverklaringen.

2. De huurder krijgt 50% korting  

De rechter vermindert de kostenpost voor het schilderen met 50%. De verhuurder heeft door deze schilderwerkzaamheden namelijk bespaard op de opknapbeurt die elke woning eens in de zoveel tijd bij mutatie moet hebben. 

Prostitutie vanuit een huurwoning

Dame komt logeren als vriendendienst

Max stuurt een appje naar zijn vriend Sem. ‘Heb jij tijdelijk een kamer voor een dame die met haar spullen op het station staat? Ik moet zelf weg’. 
‘Prima. Laat maar komen’, appt Sem.

 

De dame blijkt prostituee te zijn. Sem geeft zijn logeerkamer aan haar in gebruik. Zij betaalt 100 euro per week aan Sem.

noun_Prostitute_858487.png

Politie controle

Twee dagen later. Er staat een advertenties op een prostitutie-website. Een medewerker van het Prostitutie Controle Team van de gemeente maakt een afspraak met haar. Hij komt in de woning en treft daar twee dames, in een kamer ingericht voor prostitutie. Sem is ook thuis. Na dit incident zet Sem de twee dames op straat. 

De verhuurder wil de huur beëindigen en gaat naar de rechter

Sem zegt: ‘De logeerpartij was een vriendendienst, voor mijn vriend Max. Ik wist niet wat de dames deden. Ik heb ze direct uit huis gezet toen ik het ontdekte.’
De verhuurder beroept zich op artikel 7:219 BW. Daar staat dat de huurder verantwoordelijk is voor mensen die hij toelaat in zijn huis. Is dat wetsartikel hier van toepassing? En wat valt daar precies onder? De rechter zoekt dat uit en verwijst naar een eerdere uitspraak van de Hoge Raad. De rechter concludeert dat het artikel hier niet van toepassing is, want de woning is niet beschadigd. 

 

De verhuurder kan de huur pas beëindigen als de huurder zélf iets te verwijten valt

Dat is hier niet het geval, vindt de rechter.

De rechter zegt dat een huurder best een paar nachten zijn logeerkamer in gebruik mag geven aan twee dames, als een vriend dat vraagt. Dat wordt anders als hij geld vraagt, terwijl hij weet dat zij de kamer gaan gebruiken voor prostitutie. Sem ontkent dit dat hij dit wist. De verhuurder moet dit daarom bewijzen. Dat lukt de verhuurder niet...