Vader overlijdt. Mag 24-jarige dochter in de woning blijven?

 

Dochter Diane is 24 jaar, als haar vader plotseling overlijdt. Ze woont bij hem in huis en wil het huurcontract overnemen. De verhuurder weigert. Maar de rechter oordeelt anders: Diane mag blijven. 

Deze uitspraak klopt met de wet, maar niet met het beleid dat veel woningcorporaties hebben. 

Beleid van woningcorporaties

 

Vaak staat in beleid zoiets:

  • inwonende kinderen hebben geen recht op medehuur. Ook niet op voortzetting van de huur bij overlijden van de huurder.

  • tenzij ze ouder zijn dan 35-40 jaar of mantelzorger zijn.

  • en zij vanaf hun geboorte onafgebroken thuis zijn blijven wonen.

  • voor achterblijvende kinderen zoeken we naar een passende oplossing, bijvoorbeeld een jongerenwoning.

Dit beleid kun je niet altijd strikt toepassen. Dat blijkt hier, want Diane was 24 en woonde nog maar 3 jaar bij haar vader. 

Wat staat in de wet?

 

Uit de wet volgt dat Diane de huur mag 'overnemen' als zij voldoet aan deze voorwaarden:

  • De woning is haar hoofdverblijf.

  • Zij kan de huur betalen.

  • Zij kan een huisvestingsvergunning krijgen, als dat nodig is in de gemeente waar de woning staat.

  • Zij had een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ met de overleden huurder.

 

De meeste kinderen voldoen niet aan dit laatste criterium. De samenwoning tussen ouders en kinderen is ‘naar zijn aard’ niet duurzaam. Want de meeste kinderen vliegen uit, op enig moment. Ze wonen thuis, maar niet duurzaam, niet gericht op de toekomst.

 

Wat maakt deze zaak anders? 

Het draait hier om het criterium ‘duurzaam gemeenschappelijke huishouding’. Dit criterium heeft twee onderdelen.
 

1.    Gemeenschappelijke huishouding.

Hieraan voldeden vader en dochter, aldus de rechter. Want:

  • Dochter werkte en had een inkomen. 

  • Zij deed met haar vader wekelijks boodschappen. 

  • Aan het begin van het jaar nam zij geld op, waarmee het hele jaar contant de boodschappen en andere kosten werden betaald. 

  •  Uit verklaringen van familie, vrienden en buurtbewoners blijkt dat dochter ook kookte en veel andere huishoudelijke taken deed.

 

2.    Duurzaam.

Dit is het grootste knelpunt in deze zaak. Meestal wonen 24-jarige kinderen niet duurzaam samen met hun ouders. Zij zullen meestal op zoek zijn of op zoek gaan naar eigen woonruimte. Dat was hier anders, aldus de rechter. Want:

  • Dochter koos bewust om met vader te gaan samenleven, ondanks haar leeftijd.

  • Zij deed dat omdat vader hulp nodig had, maar ook vanwege gezelschap.

  • Zij zocht niet naar eigen woonruimte. Ze stond niet ingeschreven bij WoningNet. 

  • Dochter heeft een Eritrese achtergrond. In die cultuur is samenleving tussen ouder en volwassen kind gebruikelijk.

  • Zij woonde nooit eerder bij haar vader voordat ze op 21 jarige leeftijd bij hem introk. Dit duidt erop dat haar verblijf niet tijdelijk bedoeld was. 

  • Zij was van plan om samen met haar vader een (ruimere) woning te kopen, met het oog op een toekomst samen. Haar inkomen was te laag voor een hypotheek. Het inkomen van vader ook. Hun gezamenlijk inkomen was echter wel hoog genoeg. Kort voor het overlijden reageerde zij op twee koopwoningen op Funda, die zij samen wilden gaan bezichtigen.
     

Rechtbank Amsterdam 18 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:6370  >>

Nieuws

Kan de verhuurder de huurder vragen om zelf de huur op te zeggen?

 

Ja, dat kan maar let op: geef de huurder bedenktijd, zodat hij juridisch advies kan inwinnen. Dat bepaalde de rechter in Almere twee weken geleden.
 
De zaak was duidelijk: de huurder pleegde wanprestatie. De politie had bedrijfsmatige prostitutie geconstateerd in de woning. Bovendien waren er klachten over overlast. 

Ondanks gesprekken en waarschuwingen stopte de huurder er niet mee. Voor de verhuurder was de maat vol: deze huurder moest vertrekken. Om een rechtszaak te voorkomen nodigde hij de huurder uit voor een gesprek. 

Aan het eind van dat gesprek ondertekent een huuropzegging per 30 oktober 2020. De verhuurder bevestigt de opzegging met een brief. Het komt toch tot een rechtszaak omdat de huurder weigert de woning te ontruimen. De huurder betoogt dat de huuropzegging ongeldig is, omdat de verhuurder hem geen bedenktijd heeft gegeven na het ondertekenen van de huuropzegging. 
 

Vooral woningcorporaties moeten voorzichtig zijn 

 

De rechter gaf de huurder gelijk. De verhuurder is een sociale woningcorporatie en sluit daardoor soms huurovereenkomsten ‘met maatschappelijk en/of sociaal zwakkere mensen’, aldus de rechter. Daarom moet de verhuurder ‘zeker bij zulke verstrekkende handelingen als het opzeggen van een huurovereenkomst door een huurder, uiterst zorgvuldig en voorzichtig te werk te gaan’.

Dat heeft de verhuurder hier niet gedaan.

 

Wat had de verhuurder anders moeten doen?

 

  • De verhuurder had voorafgaand aan het gesprek op 27 augustus 2020 de huurder moeten informeren dat het gesprek onder andere zou gaan over huuropzegging door de huurder. De huurder had zich dan kunnen voorbereiden en juridisch advies inwinnen.

  • De verhuurder had een bedenktermijn moeten geven aan de huurder om zich hierover te beraden en om alsnog juridisch advies in te winnen. Zeker omdat de verhuurder wist dat de huurder psychische klachten had.

  • Tot slot weegt mee dat het gesprek op het kantoor van de verhuurder plaats vond. Daardoor ontstond een ongelijkwaardige verhouding.

 

Conclusie: de huuropzegging is ongeldig.

 

Toch loopt het voor de verhuurder goed af. Zijn advocaat heeft de vordering in deze rechtszaak namelijk ook gebaseerd op wanprestatie van de huurder en hij heeft de rechter gevraagd om toestemming te geven voor ontruiming. Dat doet de rechter.

Rechtbank Midden-Nederland 12 november 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:4921  >>

Negen honden is teveel

Al 26 jaar huren ze de woning. En hebben ze honden. Negen honden in een galerijflat. Het is een grote flat (116 m2) en de honden zijn klein. Nou ja, 8 kleine hondjes en 1 rottweiler. Jaren ging het goed, maar sinds januari 2020 klagen vijf buren over blaffende honden, en poep op de galerij. Het escaleert tussen de buren. De wijkagent komt eraan te pas. En buurtbemiddeling. De honden wegdoen? Dat is onbespreekbaar voor de huurders.

Uiteindelijk moet de rechter er aan te pas komen. Resultaat: de huurders moeten vertrekken. De verhuurder mag ontruimen.

 

Dit zegt de rechter:

  • De aanwezigheid van negen honden in een (ruime) galerijwoning is “een uitdaging”.

  • De huurders doen hun best om de honden stil te houden, maar zij kunnen niet voorkomen dat ze aanslaan. En dan kan het verschil tussen één hond of negen honden die blaffen erg groot zijn.

  • Het is aannemelijk dat er overlast is, gelet op het ongewoon grote aantal honden.

  • Een vlekkeloos verleden verandert hier niets aan. De recente klachten maken duidelijk dat de honden hun behoefte doen op de galerij. Het is zelfs gefotografeerd. Dat is funest voor de leefbaarheid. En de rottweiler heeft tweemaal een bewoner aangevallen en daarbij verwondingen veroorzaakt.

Rechtbank Overijssel 17-07-2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:2458 >>

Ik sla je op je bek


Kan een huurder ontruimd worden wegens verbale agressie en bedreiging? Ja, zegt het Gerechtshof Den Haag in een recente uitspraak. Medewerkers van de verhuurder moeten zich veilig kunnen voelen. Dat het hier een probleemwijk betreft, rechtvaardigt het gedrag van de huurder niet. Hij moet vertrekken.

 

Sinds 2004 huurt hij -ik noem hem even Pieter- een woning van woningcorporatie Woonbron in Rotterdam. In 2008 is er een klacht van een medewerker van Woonbron over zijn agressieve gedrag. In 2011 weer. In 2012 en in 2014 zijn er twee klachten van buren over schelden, stalken en bang maken met de hond. In 2016 zegt Pieter tegen een medewerker die door de wijk loopt: “ik sla je op je bek”. Een ‘ordegesprek’ dat daarop volgt, levert niets op. Want twee weken later is er al weer een akkefietje. Een buurman doet namelijk aangifte wegens bedreiging.  Is dit agressieve gedrag reden voor ontruiming? Ja, zegt deze rechter. Maar let op: dit soort zaken struikelen vaak door onvoldoende bewijs. Er moeten dus genoeg getuigenverklaringen en ander bewijs, zoals aangiftes, zijn.

 

Uitspraak van het Gerechtshof Den Haag 14 januari 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:27 >>.

Niks missen?

Volg mij dan op LinkedIn. 

Ik plaats daar één of twee keer per maand een kort bericht over een actueel onderwerp.

beeldmerk anky kloosterman

© 2021 copyright Anky Kloosterman 

webdesign Frisse Start Zwolle